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Dossier d’estimation immobilière

Le dossier d’estimation immobilière regroupe l’ensemble des éléments qui permettent de déterminer le prix de vente d’un bien immobilier en fonction de nombreux critères.

Mais que contient ce dossier ? Comment l’utiliser à bon escient ?

 

Ce que contient le dossier rendu après une estimation immobilière

L’estimation immobilière est souvent utilisée dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier, mais on peut aussi retrouver cette démarche dans d’autres situations :

  • un divorce,
  • une demande de documents spécifiques de la banque,
  • une sortie d’indivision,
  • une succession.

L’estimation immobilière est un rapport officiel qui réunit tous les éléments à la fois techniques et économiques à propos d’un bien immobilier.

Plusieurs outils et documents sont requis pour compléter dûment un dossier d’estimation immobilière.

Voici une liste non exhaustive de ces derniers.

Types de documents Descriptif
Documents fournis par le client Titre de propriété, liste des diagnostics immobiliers, documents en lien avec la construction de l’habitation, devis et factures des travaux, etc.
Analyse du marché immobilier PLU, données économiques
Type de méthode d’évaluation On oppose la méthode comparative et la méthode locative
Descriptif détaillé du bien immobilier Description de l’environnement, positionnement du bien par rapport au marché immobilier, facteurs de valorisation (terrasse, piscine, parking privatif, ensoleillement, etc.)
Motif de l’estimation immobilière Divorce ou séparation, liquidation de communauté patrimoniale, succession, donation, déclaration fiscale, sortie d’indivision, déclaration pour ISF, garantie bancaire, etc.

 

Comment exploiter le dossier d’estimation immobilière ?

Motifs d’exploitation

Ce dossier d’estimation immobilière apporte un éclairage objectif sur le bien immobilier et permet de sécuriser les décisions de chacun.

Pouvant être utilisé dans des négociations amiables, on le retrouve aussi dans le cadre d’un litige ou d’une procédure judiciaire.

Grâce au dossier d’estimation immobilière, votre patrimoine immobilier a désormais une valeur réelle qui tient compte de paramètres et d’éléments liés à votre habitation.

 

Comment exploiter ce document ?

Motifs et utilités du dossier Détails
Fixer un prix de vente Permet de déterminer la valeur réelle d’un bien
Apporter un complément d’information Aide l’acquéreur à savoir si le prix fixé est juste et s’il peut réaliser un bon investissement
Une succession Permet d’identifier la valeur vénale du bien au jour de la transmission pour un partage équitable entre cohéritiers.
En cas de divorce Pour un partage équitable et sans contestation d’un bien acquis en commun.
Une déclaration ISF Pour éviter tout risque de redressement fiscal.
Demande de la banque En vue d’un emprunt ou d’un financement quelconque.

 

Des clauses complémentaires

Tous les dossiers d’estimation immobilière ne se ressemblent pas.

En effet, chaque expert ou agent immobilier, chaque site spécialisé est à même de proposer un dossier réalisé par ses soins puisque sa rédaction est libre.

Des clauses complémentaires peuvent alors apparaître, des clauses qui limitent les responsabilités des experts par exemple ou simplement des indications supplémentaires à propos du bien immobilier estimé :

  • Situation juridique de votre habitation : quel est le régime de propriété ? Quelle est sa nature ? (division, propriété pleine, concession, construction, copropriété, location, SCI, etc.)
  • Situation géographique : situation de votre bien en indiquant la ville, la commune, voire le quartier. Description également des éventuelles voies de desserte, des moyens de transport à proximité ainsi que des pôles d’activité ;
  • Situation administrative et urbanistique : constructibilité de l’environnement proche, classement (appelé aussi « zoning »), servitudes publiques, PLU.
  • Situation locative éventuellement : logement vacant, occupé par le propriétaire, occupé un locataire.
  • Étude de marché en fonction de biens similaires comparables dans le même secteur.
  • Des annexes : plans, photographies, états locatifs, état des charges locatives, documents d’urbanisme.
  • Réserves éventuelles : risque de pollution ou de contamination.

 

L’agent ou l’expert immobilier peut également émettre une appréciation qualitative en évoquant les avantages et les inconvénients, en soulignant les facteurs valorisants, en parlant du standing du logement, etc.

Bon à savoir

Le dossier d’estimation immobilière est par conséquent un rapport détaillé qui comprend entre 20 et 30 pages en moyenne.

xavier
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Indique un prix auquel le bien immobilier peut être vendu selon le marché immobilier local.

Cette alternative est possible, mais n’est pas garantie d’être très précise, car cette estimation se base principalement sur un algorithme. Elle est, par contre, un excellent 1er indicateur pour définir le prix de vente d’un bien.

Terme juridique qui désigne la possibilité d’acheter ou posséder (en cas de succession notamment) un bien immobilier à plusieurs (famille, amis…).