Estimation Immobilière en France
Lors de la vente d’une maison, un propriétaire doit passer par plusieurs étapes.
La première consiste à estimer la valeur du bien qu’il proposera à la vente.
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Cette estimation immobilière consiste à « reconstruire » un prix qui, par définition, n’existe pas.
Cette étape est donc cruciale pour déterminer un prix de vente. Un des critères majeurs sera celui de la localisation du bien mis en vente.
En effet, que votre bien se situe en plein centre-ville ou en périphérie, en province ou à Paris, son prix varie avec parfois de fortes disparités à la clef.
Le principe de l’estimation immobilière
En matière d’estimation, comme son nom l’indique, il n’existe pas de science exacte.
Il est donc plus facile de confier cette tâche à un professionnel de l’immobilier.
De par son expertise, le professionnel, qu’il soit une agence immobilière, un expert ou encore un notaire, peut vous délivrer un rapport ou une expertise détaillée de votre bien, afin de définir le plus justement possible sa valeur sur un marché ciblé à un instant T.
En effet un vendeur peut avoir tendance à surestimer son bien, aussi le professionnel pourra lui apporter les arguments nécessaires qui justifient le prix de vente le plus juste.
On observe que plus le prix de vente est réaliste plus le vendeur obtient un prix de vente élevé. En effet, quand le prix de mise sur le marché est élevé c’est le vendeur qui est pénalisé car son bien reste trop longtemps en vente et perd en attractivité.
Les prix de l’immobilier varient selon les communes
Plusieurs indicateurs permettent de définir le prix d’un bien immobilier en France, il ne faut donc pas se fier aux statistiques.
Un grand nombre d’éléments viennent impacter ce prix, à la hausse ou à la baisse.
Au final, mis bout à bout, il peut y avoir des écarts importants pour des biens semblables mais se trouvant dans des départements ou des communes différentes.
Que vous soyez un vendeur ou un acheteur, le critère numéro un pour évaluer un bien reste celui de l’emplacement.
En effet, dans certains secteurs géographiques, un logement identique déplacé de quelques centaines de mètres ou de quelques kilomètres pourra voir son prix évoluer.
Dans certaines grandes villes, l’écart de prix varie de 10 à 20 %, pour un logement identique, mais placé dans un secteur différent.
Certaines villes et quartiers peuvent avoir le vent en poupe quand d’autres connaissent l’effet inverse.
Plusieurs paramètres sont à prendre en compte.
Les investisseurs vont souhaiter se tourner vers des quartiers prometteurs ce qui peut faire grimper le prix au m2 des surfaces dans certaines zones, comme les hyper centres des agglomérations importantes.
C’est notamment le cas dans des villes comme : Lyon, Bordeaux, Nantes ou encore Rennes.
Comparatif prix des appartements neufs et anciens dans 6 grandes villes
| Villes * | Appartement ancien 1er décembre 2018 | Appartement T3 2018 neufs* | Différence de prix |
|---|---|---|---|
| Lyon | 4074€ | 4207€ | -3,6% |
| Bordeaux | 4375€ | 3979€ | -9,05% |
| Lille | 2689€ | 3347€ | 24,47% |
| Nantes | 2977€ | 4028€ | 35,30% |
| Rennes | 2748€ | 3674€ | 33,70% |
*Données disponibles sur meilleursagents.com
*Données neuves FPI
Comment estimer votre bien par ville en France ?
Si ces moyennes nationales fournissent des repères et permettent de rendre compte de l’évolution générale des prix, elles ne sont pas d’une grande aide si vous les dupliquez à un niveau local.
Prenez exactement la même maison et regardez quel serait son prix dans une commune voisine ou dans un autre département.
Il faut donc dans un premier temps définir les secteurs stratégiques. Ce peut être le cas des secteurs ou l’emploi est très dynamique avec pour conséquence un attrait pour bon nombre d’actifs.
C’est également le cas des communes limitrophes des centres métropolitains qui possèdent un haut niveau de service et de transport en commun (cas des communes proches de Paris et de la petite couronne ou des autres villes équipées d’une station de métro).
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