Estimation immobilière gratuite pour un local commercial
L’évaluation immobilière d’un local commercial ne s’effectue pas comme pour un bien immobilier traditionnel.
Quels sont les principes sur lesquels repose cette estimation ? Quels critères prendre en compte ? Quelle méthode d’estimation suivre ?
Les principes d’évaluation immobilière pour un commerce
Le rendement comme élément pivot
L’estimation immobilière d’un local commercial repose sur le rendement.
Comme pour un logement classique, on se réfère au loyer annuel qui va alors être divisé par le taux de rendement.
Ce taux varie généralement entre 6 et 7 % pour les bons emplacements, mais on rencontre de plus en plus de taux aux alentours de 9 à 10 %, certains pouvant même atteindre jusqu’à 15 %.
Plus le bien est « risqué » c’est à dire difficile à louer (emplacement, loyer élevé, vitrine réduite, etc.) , plus le taux de rendement sera élevé.
Différents éléments sont à prendre en compte dans l’évaluation immobilière d’un local commercial afin de valoriser les murs dudit local :
- La qualité du bail commercial : cela concerne le contrat qui relie le propriétaire et le locataire sur le plan juridique ;
- La qualité du local : des bureaux à rénover coûtent moins cher (entre 10 et 30 %) à l’achat que des bureaux neufs.
- La situation géographique du local commercial : qualité du trafic devant le local, mais aussi type de la clientèle, évaluation de la population dans le futur, etc. ;
- Les documents juridiques du local commercial : chaque document est spécifique selon le type de commerce.
Quid des mètres carrés ?
Il est quasiment impossible d’évaluer avec justesse un local commercial en ne retenant que le prix au m².
Certes, ce critère est essentiel dans le cadre d’une maison ou d’un appartement comme d’autres à l’instar de la qualité du bâti, ancienneté de construction, emplacement, quartier, travaux à venir, services alentours, etc., mais d’autres critères, comme vus ci-dessus, entrent en jeu.
Les méthodes d’estimation d’un local commercial
Tableau des méthodes d’évaluation immobilière
Il existe 3 méthodes pour évaluation d’un bien commercial, à savoir la méthode par comparaison, la méthode par capitalisation de revenu et la méthode par coût de remplacement.
| Type de méthode d’estimation immobilière | Détails |
| Méthode par comparaison | Méthode facile à mettre en œuvre puisqu’elle consiste à évaluer le même type de local (en prenant aussi en compte la superficie et l’emplacement géographique) en regardant les annonces similaires disponibles sur le marché. |
| Méthode par capitalisation de revenu | On prend en compte le taux de rendement du local commercial. Il suffit de diviser le montant des loyers annuels par le prix d’achat et de multiplier l’ensemble par 100. |
| Méthode par coût de remplacement | Le vendeur doit être capable d’identifier la valeur du terrain et d’évaluer celle d’une reconstruction à l’identique si celui-ci était construit au moment de la transaction (matériaux, technologies utilisées à prendre en compte).
Il faut remarquer que cette méthode entraine potentiellement une dépréciation du local commercial. |
Les coefficients de pondération
Dans la méthode par comparaison qui est la technique la plus courante pour évaluer un local commercial, un élément s’avère essentiel, à savoir l’emplacement.
Dans le cadre d’une rue très passante, on parle d’emplacement N° 1, d’emplacement N° 2 ou 3 pour des rues plus ou moins passantes.
De même, la configuration du local commercial joue un rôle dans son estimation immobilière.
Par exemple, un local bien situé, mais qui dispose d’une petite vitrine a une valeur moindre qu’un local ayant une surface vitrée plus importante et qui sera visible de la rue.
On applique alors une modulation des surfaces appelées coefficients de pondération.
| Zone du coefficient de pondération | Détails |
| Zone 1 : coeff. de pondération 1 | Zone située à 5 m de profondeur à partir de la vitrine |
| Zone 2 : coeff. de pondération 0.7 à 0,8 | Zone située après la zone 1, soit 5 m de profondeur à partir de la fin de la zone 1 |
| Zone 3 : coeff. de pondération 0.5 à 0,6 | Zone de 10 m de profondeur à partir de la fin de la zone 2 |
| Zone 4 : coeff. de pondération 0.1 à 0,4 | Zone au-delà de 20 m de la fin de la zone 3 |
Quoi qu’il en soit, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour estimer le prix juste d’un local commercial.
C’est l’assurance d’avoir un avis objectif avec l’établissement des qualités et des défauts dudit local commercial et d’obtenir le prix de vente le plus juste en fonction de l’évolution du marché actuel.
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