Estimation immobilière maison : Tout comprendre
Au moment de vendre un bien immobilier, il est important de connaître sa vraie valeur par rapport à l’évolution du marché immobilier actuel. En effet, vous n’avez aucun intérêt à surévaluer ni à sous-évaluer votre maison pour bien la vendre.
L’estimation immobilière apporte un regard objectif sur ce que l’on appelle sa valeur vénale.
Trouver le juste prix
Il n’est pas évident de trouver le juste prix de sa maison.
En effet, quand on est acquéreur, on toujours envie de réaliser une bonne affaire, il convient de trouver le prix le plus convenable possible, car il estime souvent que le prix proposé se trouve au-dessus du prix du marché.
On a tendance à scruter le moindre détail pour négocier le prix d’achat par la suite. Quant au vendeur, qui plus est, il y a un aspect affectif qui fait que l’on n’a pas envie de « brader » son bien.
Avec une estimation immobilière, les choses sont tranchées de manière objective et non discutable.
On s’appuie sur des critères objectifs comme la superficie, la situation géographique, le nombre de pièces, le volume de chacune d’elles, de la présence d’équipements extraordinaires, etc.
Dans quels cas faire estimer sa maison ?
Bien sûr, le cas le plus fréquent d’une estimation immobilière d’une maison concerne la vente dudit bien.
Mais on retrouve également d’autres situations dans lesquelles cet exercice s’avère très utile.
| Situations | Détails |
| ISF, succession, donation | Dans ces 3 cas, il est indispensable de connaître la valeur vénale de votre maison. Cette estimation doit être la plus juste, car les services des impôts (avec l’outil PATRIM) peuvent rectifier le prix s’il estime qu’il y a sur ou sous-évaluation. |
| Divorce, séparation | Un divorce implique la liquidation du régime matrimonial et donc le partage de tous les biens, matériels, et immobiliers. |
| Un rachat de crédit | En règle générale, une banque ne prête pas plus de 80 % de la valeur vénale d’une maison, on parle alors de « marge hypothécaire ». |
Les critères pour apprécier la valeur financière de votre maison
Certains critères objectifs permettent d’ores et déjà d’évaluer la valeur vénale de votre maison.
| Critères d’estimation pour une maison | Détails |
| La situation géographique | L’emplacement est le critère N° 1 pour déterminer le juste prix d’une maison. Pour un bien équivalent, des différences de prix peuvent apparaître d’un quartier à un autre, d’une rue à une autre. |
| Le dynamisme du quartier | Un quartier économiquement dynamique avec des aménagements et constructions d’espaces verts par exemple verra sa côte grimper. |
| La situation économique du secteur | Un taux de chômage élevé ne favorise pas la vente d’une maison. |
| Les caractéristiques du bien | Surement le critère qui déclenche souvent le fameux « coup de cœur ». Les caractéristiques varient d’une maison à une autre : travaux à prévoir, équipements, agencement, orientation, superficie, etc. |
| L’état de la maison | Une maison avec une façade abimée ou bien terne ne rassure pas, car cela présuppose des travaux (conséquents) à prévoir. |
| Les performances énergétiques | Depuis 2011, le DPE a une incidence sur la détermination du prix de vente. Une maison avec une bonne étiquette énergétique a un impact positif sur la valeur du bien. |
Estimer sa maison
Pour vendre comme il faut et dans un délai relativement court votre maison, il importe d’estimer sa valeur, notamment en comparant avec d’autres biens similaires dans votre secteur géographique.
Vous pouvez soit réaliser cette évaluation par vous-même, soit passer par l’intermédiaire d’un professionnel.
L’estimation par soi-même
Aujourd’hui, il existe des sites d’estimation en ligne gratuits.
En entrant les critères de votre maison (superficie, nombre de pièces, situation géographique, équipements, etc.), il vous est possible d’ores et déjà d’obtenir un premier ordre d’idée de la valeur vénale de votre bien.
Ces sites en ligne croisent les données immobilières en temps réel des annonces immobilières avec les indices officiels de l’INSEE.
Vous pouvez utiliser aussi d’autres outils comme les bases de données de transactions immobilières. Jusque-là utilisées par les notaires, elles sont aujourd’hui accessibles au grand public.
On parle des bases BIEN pour les maisons situées en région parisienne et la base PERVAL pour le reste de la France.
Enfin, utilisez le baromètre officiel des notaires, à savoir le site barometre.immobilier.notaires.fr qui vous indique la tendance des prix, les prix médians, les taux de crédit, et la répartition des ventes dans votre secteur.
La base PATRIM, connue des services des impôts, peut enfin vous aider à évaluer votre maison.
Passer par un professionnel
L’autre solution est de demander une expertise professionnelle pour votre maison.
Cela peut se faire par le biais d’une agence immobilière, d’un notaire ou encore d’un expert immobilier.
Ces professionnels disposent non seulement de bases de données et d’outils officiels. Mais leur expérience, leur formation, leur présence sur le terrain sont autant d’atouts qui aident à définir une valeur juste du prix de vente de votre maison.
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