Estimation immobilière par rue : pourquoi la rue est un critère déterminant ?
Dans les grandes villes notamment, on observe sur le marché immobilier de fortes disparités du prix m2 selon les rues, parfois même dans la même rue…
Force est de constater que l’emplacement fait partie des critères à prendre en compte dans l’estimation immobilière d’un bien. Pour quelles raisons ?
Peut-on faire une estimation immobilière en fonction de la rue ?
Si l’emplacement n’est pas le seul critère à retenir pour le calcul du prix de vente d’un logement, il reste néanmoins en tête de liste.
Non seulement certains quartiers sont plus côtés que d’autres, mais la rue où le bien se situe détermine aussi l’environnement immédiat et donc le confort de vie des futurs acquéreurs.
Le prix d’un bien immobilier change ainsi d’une rue à l’autre, selon la loi de l’offre et la demande. Mais le prix de l’immobilier varie aussi en fonction de l’adresse dans la rue.
Certaines agences immobilières ont d’ailleurs mis au point une carte des prix basée sur l’historique des ventes ayant eu lieu à chaque adresse et qui intègre déjà les caractéristiques du bien.
Exemple à Nice de valorisations en fonction des rues
| Rue | Prix moyen au m2 |
| Rue Maccarani | 7100 euros |
| Rue de la Buffa | 4721 euros |
| 15 rue de Rivoli (à l’angle de la rue de La Buffat) | 5596 euros |
| 17 rue de Rivoli | 6802 euros |
Pourquoi certaines rues sont-elles plus sollicitées que d’autres?
La demande est plus forte pour les logements situés dans des rues jugées plus attractives pour de multiples raisons :
- La proximité d’une zone d’activités professionnelles parce que l’offre d’emploi y est plus dynamique. La perspective de travailler près de son domicile offre une grande qualité de vie.
- La proximité des services et des commerces
- Des écoles et collèges bien cotés
- Des animations culturelles, des restaurants
- Le sentiment de sécurité
- La proximité des transports, surtout dans les villes où il y a le métro, pour se rendre facilement à son travail ou privilégier l’indépendance des ados
- La vue sur un monument historique, la mer, la montagne, des espaces verts
Pourquoi l’agence de quartier est-elle la meilleure pour réaliser votre estimation ?
Une agence de quartier installée depuis de nombreuses années possède une très bonne connaissance des biens qui y ont été vendus à l’instar de la base de données Patrim qui indique le prix des logements voisins.
Mais le prix du m2 pourra être valorisé ou dévalorisé en fonction d’autres critères :
| La vue | + 5 à 20% |
| L’orientation (sud ou sud-ouest) | + 3 à 5% |
| Une terrasse | + 15% |
| Un rez-de-chaussée | Décote de 25% |
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