Estimation Prix Immobilier par un Notaire : Que savoir?
L’estimation immobilière constitue le cœur de métier du notaire dont la mission est de conseiller, assister et protéger les personnes lors d’une donation, d’une succession, d’un divorce, d’un redressement fiscal ou encore de la déclaration de l’ISF.
En tant qu’officier du ministère public, l’expertise du notaire est reconnue par l’administration fiscale d’où l’intérêt de faire appel à ses services.
Le notaire : un professionnel de la vente
Le notaire est spécialisé dans différents types de vente :
- La vente classique,
- La vente aux enchères,
- La vente en Immo-interactif (vente des biens en ligne).
L’intérêt de passer par lui est qu’il prend aussi en charge tous les aspects juridiques de la transaction, ce qui représente à la fois une sécurité et la simplicité : en plus de l’estimation immobilière, il rédigera l’annonce, le compromis et l’acte de vente.
Des méthodes d’estimation fiables
Le notaire utilise plusieurs méthodes d’évaluation immobilière :
- par comparaison,
- par capitalisation,
- au moyen du bilan promoteur.
Pour la méthode par comparaison, il a recours à l’outil Perval, une base de données spécifique aux notaires qui recense les prix de vente et les compromis signés dans toute la France.
La base de données Perval permet de comparer les biens d’une manière assez fine : nature, surface, caractéristiques, emplacement, état…
Le notaire utilise également la base Notaviz pour connaître le prix du m2 dans toutes les régions de France.
Il peut aussi calculer la plus-value immobilière qui sera réalisée et l’impôt qui sera dû à l’administration fiscale.
Au-delà de son estimation immobilière, il donne des conseils juridiques en regard de la situation personnelle du vendeur (vente d’un bien en indivision par exemple) et de son patrimoine éventuel.
L’estimation immobilière du notaire dans le cadre d’une succession
Dans le cadre d’une succession, la valeur vénale du ou des biens doit être établie en vue du partage entre les héritiers.
On entend par valeur vénale le prix acheteur sur le marché immobilier.
Cette estimation est capitale en regard du fisc, elle ne doit pas apparaître comme minorée pour diminuer les taxes.
Pour les héritiers, il faut aussi éviter un éventuel redressement fiscal.
L’estimation immobilière par le notaire, officier du ministère public, est donc tout à fait légitime et reconnue par le fisc.
L’estimation immobilière du notaire dans le cas d’un divorce
Dans le cadre d’un divorce, les conjoints ont l’obligation de liquider la communauté devant notaire dans la mesure où un acte notarié est nécessaire.
Le notaire, en tant que spécialiste du droit de la famille, se porte ainsi garant contre tout mauvais accord.
C’est pourquoi, il vérifiera, d’abord que les biens ont été acquis durant le mariage, puis il évaluera leur valeur vénale par comparaison avec des biens similaires en prenant en compte, cette fois, des critères sociaux-environnementaux (quartier, services de proximité, transport, infrastructures scolaires…).
Combien coûte une estimation immobilière par un notaire ?
La rémunération des notaires comprend :
- Les débours : dédommagement du notaire pour les frais déboursés lors de son expertise (démarches administratives par exemple),
- Les émoluments : coût des formalités ou de la rédaction des actes. Ils sont encadrés par la loi selon un barème réglementaire qui correspond à un pourcentage de la valeur vénale,
- Les honoraires, libres, dans le cadre d’une mission de conseil.
| Emoluments pour une déclaration de succession | De 0 à 6500 € : 1.578 %
De 6500 à 17 000€ : 0.868% De 17000 à 30 000 € : 0.592% |
Si valeur vénale supérieure à 30 000 euros : 0.434% % |
| Emoluments pour un partage entre héritiers
|
Si valeur vénale entre 17 000 et 60 000 € | Si valeur vénale supérieure à 60 000 euros : 1.017% |
| Emoluments pour un divorce | Valeur jusqu’à 60 000 €, 1.375% | Au-dessus de 60 000 euros, 1.03125 % + 300 euros de rédaction d’acte authentique |
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