Faire estimer son bien immobilier par une agence
L’évaluation d’un bien immobilier est une étape cruciale dans le processus de vente mais aussi dans certains actes de la vie quotidienne (succession, déclaration fiscale, divorce…).
Agents immobiliers, notaires, experts ou encore simulateurs en ligne… par qui faire estimer son bien immobilier et surtout comment trouver un indice des prix indépendant ?
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Les simulateurs en ligne
Un simulateur en ligne donnera le prix indicatif du m² dans votre ville. Il affinera l’estimation immobilière par comparaison avec des logements voisins identiques récemment vendus.
Bien que, vous remplissiez un formulaire détaillant les caractéristiques de votre bien, cela ne suffira pas à estimer correctement le prix .
Votre maison ou appartement a en effet des caractéristiques qui lui sont spécifiques et qui augmenteront ou baisseront sa valeur (deux appartements situés dans le même immeuble ne sont pas forcément identiques : l’étage et l’exposition seront différents par exemple, leurs prestations également).
Chaque enseigne d’agence immobilière propose son simulateur mais on en trouve aussi sur des sites d’annonces ou des sites spécialisés dans l’estimation immobilière.
Les agents immobiliers
Mieux qu’une estimation immobilière en ligne, un agent immobilier effectuera une évaluation détaillée de votre bien sur place. Il appréciera donc les caractéristiques atypiques qui lui apporteront de la valeur et ses points faibles.
Cette estimation est gratuite. L’objectif de l’agent immobilier sera de récupérer un mandat de vente. Si vous décidez de mettre votre bien en vente.
L’idéal est de demander une estimation par plusieurs agents immobiliers et de calculer une moyenne plus correcte.
A noter : ses compétences reposent essentiellement sur son expérience.
Les notaires
Le notaire est le professionnel le plus fiable. Son estimation immobilière repose davantage sur des données techniques.
De plus, on peut lui demander une évaluation dans le cadre d’une succession ou d’un divorce et pas seulement dans le cadre d’une vente.
Son expertise est basée sur le volume de transactions immobilières que l’étude a déjà enregistré, il possède donc une bonne connaissance de la valeur des biens où il exerce.
Deux méthodes sont utilisées :
- Soit il délivre un avis de valeur ou un certificat d’expertise : dans ce cas, il procède à l’étude de la valeur vénale du bien à partir d’une base de données officielle (BIEN pour l’Ile de France ou PERVAL pour la province) à laquelle il ajoute des exemples de transactions similaires,
- Soit il effectue un audit détaillé du bien sur le terrain en regard de statistiques précises pour connaître le prix de l’immobilier dans votre secteur. C’est la méthode la plus sûre.
Les experts immobiliers
Les experts agréés sont complètement indépendants. Ils délivrent une estimation de la valeur vénale (ou valeur du marché) dans le cas d’une vente mais aussi d’une succession, d’un redressement fiscal ou d’une déclaration de l’ISF.
Leurs prestations sont payantes, il faut donc toujours demander un devis à l’avance. Ils sont en effet parfois rémunérés à l’heure, mais ils peuvent aussi facturer un pourcentage de la valeur du bien. Ils déterminent aussi la valeur locative d’un bien immobilier.
Leurs estimations immobilières sont basées sur les facteurs techniques de la construction, ainsi que sur les facteurs économiques (situation du marché) et les facteurs juridiques et fiscaux.
Ils s’appuient pour cela sur des outils techniques :
- Les titres de propriétés et servitudes,
- La fiche de l’immeuble ou de la propriété délivrée par le service des hypothèques et du cadastre,
- Les documents d’urbanisme,
- L’examen géologique des terres agricoles,
- Le contrôle des pollutions pour l’évaluation des sols commerciaux ;
- Les diagnostics techniques.
Ils établissent ensuite un rapport sous réserve des vices cachés. Il est donc très intéressant de joindre un expert en estimation immobilière.
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