Mauvaise estimation agence immobilière : Que faire ?
Vendre un bien immobilier n’est jamais une chose facile et chacune des parties — vendeur et acheteur — espère défendre ses intérêts.
En effet, tandis que le vendeur souhaite tirer de la vente une plus-value et fixer un prix de vente relativement élevé, l’acheteur potentiel désire faire une bonne affaire et bénéficier du prix le plus bas possible.
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L’estimation immobilière permet de trancher de manière objective pour déterminer la valeur vénale dudit bien.
Que faire si le bien est sous-estimé ?
Plusieurs raisons expliquent une sous-estimation d’un bien.
| Raisons d’une sous-estimation | Explication |
| Le vendeur est pressé de vendre | Les raisons sont multiples : divorce, séparation, donation, mutation, etc. |
| Méconnaissance du marché immobilier | Aucune évaluation ou fausse évaluation du bien. |
| L’acheteur profite de la fragilité/crédulité du vendeur | Notamment le cas envers les personnes âgées. |
| L’acheteur est une connaissance du vendeur | Il cherche à lui « faire un cadeau » en baissant le prix. |
Le risque principal d’une mauvaise estimation immobilière en deçà de sa vraie valeur — à savoir celle du marché immobilier — est la possibilité de faire perdre de l’argent au vendeur.
En parallèle, cela va attirer l’attention de l’administration fiscale qui s’interrogera sur la « transparence » d’une telle transaction immobilière.
Concrètement, les impôts sont en droit de refuser la transaction immobilière en mettant en avant ce qu’on appelle le droit de préemption.
Dès lors, l’État ou bien une collectivité locale peut acquérir le bien au prix de vente (sous-évalué) de manière légale.
Les services des impôts peuvent aussi demander au propriétaire vendeur le paiement de droits d’enregistrement sur la valeur réelle du bien, à savoir sur la valeur réelle du marché.
Et si le bien est sur estimé ?
À l’inverse, il arrive fréquemment que le prix d’une maison ou d’un appartement soit fixé trop haut par rapport au prix du marché.
Cela peut se faire :
- De façon tout à fait consciente : le propriétaire prévoit déjà de négocier avec les acheteurs ;
- De façon inconsciente : le vendeur n’a pas idée de la valeur de son bien ou est attaché affectivement et il cherche par conséquent à en tirer le « meilleur prix » à son sens.
Quoi qu’il arrive, un bien surestimé ne se vend pas.
Voici les risques d’un bien surestimé
| Raisons | Risques |
| Les premiers jours sont décisifs | Vous risquez de perdre l’attention des acheteurs potentiels et de passer à côté d’une vente rapide |
| Aucune visite | Les éventuels acquéreurs se sont fait une idée de votre bien. En voyant un prix déraisonnable, ils ne prennent pas le temps de le visiter. |
| Présence trop longue sur le marché | Si un bien reste trop longtemps sur le marché, l’acquéreur a l’impression d’un vice caché et dévalorise votre bien. |
| Les négociations sont plus sévères | Comme le propriétaire est en position de faiblesse, l’acheteur est en force pour faire une proposition bien en deçà du prix actuel du marché. |
Une mauvaise estimation immobilière à la hausse peut ralentir sa vente de manière considérable et place le vendeur dans une position délicate.
Et l’estimation en ligne ?
Cette méthode consiste à se rendre sur une agence immobilière en ligne qui dispose d’un comparateur du prix en se basant sur des données immobilières officielles (base PERVAL/BIEN, PATRIM).
Il suffit de remplir un formulaire en ligne en entrant des données précises sur votre bien :
- nombre de pièces
- superficie totale
- adresse
- orientation
- services de proximité
- etc.
L’agence en ligne vous fournit en quelques minutes une estimation de votre bien.
Toutefois, même si cette méthode s’avère relativement représentative du prix de votre maison ou de votre appartement, elle reste une bonne technique pour obtenir une 1ère idée du prix.
Rien ne vaut l’œil d’un professionnel comme un notaire, une agence immobilière ou encore un expert immobilier.
Il importe donc de faire une juste estimation immobilière par un, voire plusieurs professionnels si nécessaire.
Plus l’estimation sera précise, moins les conséquences seront lourdes par la suite.
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Par qui faire estimer sa maison ?
Obtenir une estimation fiable de son bien n’est donc pas toujours évident. Les outils en ligne permettent certes d’avoir une bonne base de départ quant au prix de votre maison, mais ils manquent parfois de finesse dans certains cas.
En effet, un simulateur en ligne se base sur des éléments généraux fournis par les professionnels du secteur immobilier, comme le prix au mètre carré, par exemple. Cependant, il ne tient pas forcément compte de la situation précise du logement et des inconvénients qui peuvent en faire baisser le prix.
Un droit de passage, la présence d’un établissement qui occasionne bruits et odeurs à proximité ou un mauvais entretien du logement n’apparaissent pas dans une estimation en ligne. Ces nuisances peuvent pourtant impacter le prix d’un bien de façon importante.
Pour faire estimer sa maison de la manière la plus juste, il est conseillé d’utiliser dans un premier temps un simulateur en ligne. Il vous donnera un ordre d’idée du prix de votre bien. Néanmoins, plus une estimation encore plus fiable, vous aurez besoin de l’expertise d’un professionnel de l’immobilier.
Ce dernier estimera votre bien en tenant compte des avantages et des inconvénients de celle-ci. Il vous conseillera également pour effectuer certaines modifications qui pourront faire augmenter le prix de votre bien si besoin.
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